Detta är den ständiga frågan när det gäller bolån. Ska man binda räntan eller köra på rörlig ränta? Många är nog osäkra på vad som är rätt och hur de ska agera, trots att det finns gott om rekommendationer att läsa. Kanske kan vi försöka reda ut det här en gång för alla.
Vissa “experter” förespråkar att räntan ska bindas, speciellt i vissa lägen, medan andra förespråkar rörlig ränta i alla lägen. Det finns inget svar som är helt rätt eller helt fel, för det beror på flera faktorer och det kanske är av det skälet som det känns som att man aldrig riktigt får ett slutgiltigt svar på frågan.
De som oftare förespråkar att binda räntan verkar dock vara bankernas egna ekonomer, experter och rådgivare – vilket kanske inte är så konstigt med tanke på att banken tjänar mer på att du binder ditt bolån. Räntan är vanligen lite högre och du förbinder dig också att stanna hos den banken under en bestämd tid framöver.
Det är nog dock vanligare att andra experter rekommenderar dig att köra på rörlig ränta i de allra flesta lägen. Det huvudsakliga argumentet är att rörlig ränta är billigare och att den rörliga räntan har legat lägre historiskt sett. Jag ska dock försöka gå igenom i princip alla argument för och emot och diskutera olika scenarion som kan påverka beslutet.
Rörlig ränta och bunden / fast ränta – hur funkar det?
Först en kort genomgång av de båda alternativen. Rörlig ränta är egentligen inte helt rörlig då den faktiskt är bunden på tre månader. Den kallas alltså också för tremånadersränta. Detta är dock så kort tid för bolån att den brukar räknas som rörlig. Det innebär att räntan kan skifta upp och ner beroende på marknaden och ränteläget.
Bunden räntan är när man får en bestämd ränta i en bestämd tid, som sedan ligger fast tills dess att tiden har gått ut. T ex kan man bestämma att räntan ska vara 2 procent i tre år. Under dessa tre åren kommer räntan hela tiden vara just 2 procent, oavsett om den rörliga räntan och marknadsräntorna har gått upp eller ner under den perioden.
Att välja bunden ränta brukar rekommenderas som ett sätt att planera sin ekonomi då man vet exakt vilken månadskostnad man kommer ha för sitt lån de närmaste tre åren. Man behöver inte heller vara rädd för oväntade räntehöjningar som dyker upp och gör det lånet dyrare. Nackdelen är att man normalt får betala lite mer i ränta som “avgift” för denna extra säkerhet.
När ska man välja rörlig ränta?
Här kommer ett antal tillfällen då det normalt rekommenderas att välja rörlig ränta på sitt bolån:
I de flesta fall
I de allra flesta normala fall ska man välja rörlig ränta, enligt de flesta oberoende experter. Rörliga räntan ligger vanligen lite lägre än om man binder den och därför sparar man på sikt en del pengar genom att välja rörligt.
När ränteläget är stabilt
Om ränteläget är väldigt stabilt och det inte finns några konstiga orosmoln som kan tänkas göra att räntan kommer skjuta i höjden inom en hyfsat snar framtid. Osäkerhet och eventuella räntehöjningar är vad som man är orolig för när man väljer rörlig ränta.
Då man sparar till räntebuffert
När man väljer rörlig ränta så vet man att man även kommer få hantera eventuella räntehöjningar i framtiden. Just nu är räntan väldigt låg och kommer kanske vara det några år till, men tids nog blir den högre. Den dagen räntan blir högre kommer man märka av det och då är det väldigt bra att ha sparat pengar som kan hjälpa dig att klara av de dyra räntekostnader som en gång kan tänkas komma.
När marginalerna i ekonomin är goda
Eftersom rörlig ränta kan göra att man får betala lite olika mycket för sitt bolån (beroende på om räntan höjs osv) så är det bra o man har goda marginaler i sin ekonomi. Om det skulle vara så att det kommer en lite större höjning av ränta så gör det också att man måste betala in mer till banken. Om man inte har så bra marginaler kan detta göra att man inte har råd att betala räntekostnaderna efter räntehöjningen.
Om man tänkt lösa lånet snart
När man räknar med att vilja lösa sitt lån eller byta bank inom en hyfsat snar framtid. Att lösa ett bolån med rörlig ränta är enkelt då man helt enkelt bara gör det när man har lust. Binder man sitt lån är det inte lika enkelt då det tillkommer avgifter för banken och de ger även dig extra avgift i form av ränteskillnadsersättning. Detta gör det krångligare och mindre fördelaktigt att lösa lånet, varför man bör välja rörlig ränta om man tänker sig att sälja sin bostad eller byta bank inom åtminstone ett år.
Då du inte kan lura systemet
En del tänker kanske att de ska binda sitt bolån så att de kan sitta där med sin låga räntan den dagen då räntenivån höjs. Vem vill inte göra det där smarta valet och sedan sitta med 2 procent ränta när alla de med rörlig ränta har 3 procent? Problemet med det tankesättet är att bankerna alltid sätter nivån på den bundna räntan efter vad deras prognoser säger om framtiden. De kan spå om framtida räntehöjningar bättre än vad du kan göra så det är inte troligt att du kan “lura” banken.
Det innebär att om banken tror att en större höjning kan komma inom t ex tre år, så sätter de treårsräntan på en högre nivå som väger in denna höjning. Alltså får du betala mer och du får göra det redan från början. Så även om du det sista året kanske sitter med en lite lägre ränta än den rörliga så kommer du troligen ha suttit med en klart högre de första två åren innan höjningen faktiskt kom. Så frågan är om du verkligen vinner något alls på denna manöver totalt sett.
Undvik räntechocken
Den bundna räntan kan ge ett tillfälligt skydd. Om det faktiskt skulle vara så att ränteläget förändras medan du har ditt bolån bundet, så att din ränta blir lägre än vad den rörliga räntan är, så kan det kännas trevligt då du sparar pengar. Tänk dock på den dagen då bindningstiden går ut. Om du t ex har bundit lånen på tre år så kommer du också efter dessa tre år behöva omförhandla.
Om räntan ligger på t ex 3 procent när du har haft 2 procent på ditt bundna lån måste du räkna med att få en “chockhöjning” av räntan från 2 till 3 procent när bindningstiden går ut. Även om du har sparat pengar tidigare så gäller det att du är med på vad som gäller och att du har marginaler i ekonomin som klarar den nya högre räntan.
När ska man välja bunden ränta?
I grund och botten kanske man inte väljer bunden ränta lika ofta men det finns argument för när och varför man kan välja detta. Dem ska vi titta på nedan.
När du vill ha trygghet i första hand
När det är viktigare med stabilitet och förutsägbarhet än att alltid få den lägsta kostnaden. Bunden ränta är vanligen lite högre än rörlig och man bör inte se den bundna räntan i första hand som ett sätt att försöka få en lägre ränta över tid. Man ska istället se bunden ränta som ett sätt att få en klar bild över vad man ska betala för sitt bolån framöver. Att binda räntan gör att man vet exakt vad man ska betala och kan alltså planera sin ekonomi lite bättre. Inga oväntade höjningar av räntan kommer att störa.
När du har små marginaler i ekonomin
Om man har små / dåliga marginaler i sin ekonomi och inte allt för mycket pengar över efter månaden är slut så är man också mer känslig för förändringar och höjda utgifter. En höjd ränta innebär att man måste betala in mer pengar till banken och det kan bli jobbigt när ekonomin redan är lite utsatt. Genom att binda räntan under en längre tid vet man vilken ränta man kan vänta sig under de åren och om man vet att man klarar av den räntan så kan man känna sig trygg. Hade man här valt rörlig ränta så finns risken att räntan stiger till en nivå som man inte hade varit bekväm med.
Bind delar av lånet
Det finns möjlighet att binda delar av sitt bolån och ha resterande lån med rörlig ränta. Det är inte helt ovanligt att folk binder en del av sitt lån. På så vis kan man delvis njuta av fördelarna med rörlig ränta – en lite lägre räntekostnad framför allt – och delvis njuta av fördelarna med bunden ränta – tryggheten i att veta att räntekostnaderna inte drar iväg.
Man kan säga att det är lite som att investera sina pengar i två olika fonder – en lite säkrare med lägre avkastning och en aningen mer riskfylld men med bättre avkastning. Nackdelen med att binda delar av lånet är framför allt att det hindrar dig från att enkelt byta bank eller lösa lånet då den del som är bunden är svårare att lösa. Det kan även totalt bli lite dyrare.
Testa en uppstickare i bolånebranschen
Nya aktörer på bolånemarknaden kan eventuellt erbjuda ett bolån med klart lägre ränta, där du måste välja bundet lån. Ett sådant exempel är Enkla, vika erbjuder låga 0,95 procent i ränta på ett lån som binds i tre år. Här är det alltså ett bundet lån som är enda alternativet men räntan är klart lägre än vad man vanligen kan få för ett sådant lån (eller ett bolån rent allmänt).
Det kan vara ett intressant alternativ med en sådan uppstickare men man ska också komma ihåg att Enkla endast godkänner låntagare med väldigt god ekonomi och de har även en klausul i avtalet om “slutförfall” som innebär att om lånet inte löses in och betalas efter de tre åren så kan de ta din bostad som betalning. Därför bör man vara extra säker på sin ekonomi och sin förmåga att hitta ett nytt bolån efter den perioden.
Sammanfattning av rörlig ränta vs fast ränta
Det man kan säga är att rörlig ränta historiskt sett har varit det bästa valet då räntan har varit lägre än om man bundit den. Man får betala lite mer om man väljer att binda räntan men själva poängen med att ha fast ränta är inte att det ska vara billigare normalt utan att man vill ha lite mer trygghet och stabilitet i sitt bolån. Där man vet mer exakt vad som ska betalas varje månad.
För den med goda marginaler i ekonomin är det bäst att köra på rörlig ränta och den som har sämre marginaler kan välja bunden ränta bara för att försäkra sig om att de klarar av betalningarna och inte får några överraskningar. Givetvis kan man även överväga en kombination där man t ex binder halva lånet och låter andra halvan vara rörligt.
Om man väljer rörlig ränta på sitt lån bör man se till att spara pengar i en räntebuffert medan räntan är låg och lånet är billigt. För tids nog kan räntan gå upp (speciellt i detta extrema ränteläge) och när det händer måste man vara redo att betala in mer pengar för bolånet. Genom att ha en räntebuffert redo, som man sparat ihop under tider med låg ränta, kan man möta den tuffare räntan och ha extra pengar om det skulle behövas för att betala när räntan blir hög.
Jag själv har just nu hela mitt bolån med rörlig ränta och känner mig nöjd med detta. Just nu tror jag i och för sig inte att reporäntan kommer att gå upp så mycket på några år, varför det känns extra lugnt, men jag är beredd på att en höjning kan komma och klarar av den inom min budget. Jag sparar varje månad en del extra, pengar som endast går till framtida räntekostnader, för att vara lite extra säker.
