När man tänker på bolån så tänker man på ett stort billigt lån som man tar för att betala sin bostad. Det är dock inte riktigt så enkelt, för det finns nämligen flera delar av ett bolån och alla delar är inte så billiga. Du kan bara låna upp till 85 % av bostadens värde i billigt så kallat bottenlån. Resten måste finansieras med topplån eller kontant.
Bolån är ett aktuellt ämne nu när det har klubbats att man ska införa amorteringskrav på bolån från den 1 juni i år. Det blir från detta datum en del förändringar för folk som vill ta ett bolån eftersom de måste räkna med att alltid amortera på sitt bolån. 2 % av det totala lånet varje år för belåningsgrad 85 – 70 % och sedan 1 % av lånet från 70 – 50 %.
De flesta kommer förmodligen att ta ett lån med en belåningsgrad på runt 75 – 85 % och därför även behöva amortera 2 % av lånets storlek årligen. Det betyder en ganska stor ökning av månadsinbetalningen för ditt bolån jämfört med om du hade kunnat välja att inte amortera alls.
Amorteringskravet kommer att påverka nya bolån på det vis att folk kommer att behöva titta på billigare bostäder än de annars hade behövt. Det behövs helt enkelt att man går ner i pris för att ha råd med en månadskostnad som inkluderar amortering inom sin månadsbudget.
Detta gör det ännu viktigare att ha koll på alla kostnader som hör till ett bolån och därför tänkte jag gå igenom den del som man vanligen inte ägnar riktigt lika mycket tanke.
Belåningsgraden är max 85 procent
Det som är viktigt att veta är att man kan låna som mest 85 % av bostadens värde. Något som är värt att notera här är att man alltid beräknar detta belopp på det belopp som är lägst av bostadens värde enligt värdering och det pris du faktiskt köpte bostaden för.
Det betyder att om du hittat ett hus som är värderat till 4 miljoner men där du får betala 4,5 miljoner av något skäl, t ex på grund av hård budgivning, så får du bara låna som mest 85 % av just 4 miljoner. Du kan alltså inte få ett bottenlån som täcker ner än vad bostaden faktiskt är värd.
Samtidigt är det så elakt att om du skulle göra tvärtom, hitta ett hus att köpa som du kan få för 4 miljoner trots att det enligt värderingen faktiskt är värt 4,5 miljoner, så får du ändå bara låna 85 % av köpesumman av banken. Du kan alltså inte låna mer än bostaden är värd och du kan inte heller låna mer än vad du betalar för den.
Detta är egentligen bara ett problem när du av något skäl betalar mer för bostaden än den är värd. Om priset trissas upp så kan det bli så illa att du helt enkelt få mindre del av ditt lån som bottenlån (vilket är den billiga delen som du gärna vill ha så mycket som möjligt av).
Topplån eller vanligt privatlån för att täcka resten
Den del av pengarna som du inte kan få som vanligt bolån / bottenlån måste du fixa fram på annat vis. De två alternativ som är kvar är att betala dem kontant – alltså med dina sparpengar – eller att låna i en annan form som är dyrare.
Om du har köpt en dyrare bostad är det inte så troligt att du kan betala 15 % av bostadens värde / köpeskillingen med kontanta medel. För en bostad som kostar 4 miljoner skulle det vara 600 000 kr och det är långt ifrån alla som har sådana pengar liggande eller inom räckhåll. Även om man skulle ha sådana pengar i form av investeringar är det inte givet att man ska använda dem för att betala heller för den delen. Det är då frågan ifall man tror att aktier och annat som man har investerat i kan tänkas öka i värde mer än vad kostnaden för lånen skulle bli.
Det troliga är i vilket fall att du behöver låna till en del av de resterande 15 procenten. Man får sällan låna hela beloppet utan måste erbjuda en viss del kontant. Detta är för att visa att man har en hyfsat stark ekonomi som klarar av att ta ett bolån av den här storleken. Vanligtvis kräver banken att man lägger åtminstone 5 % kontant.
Viktigt att tänka på det dyrare lånet
Om vi antar att du kunde få en belåningsgrad på 85 % (det kan tänkas att du inte kan få mer än 80 % eller liknande men det är en individuell bedömning) och lägger 5 % kontant så har du åtminstone 10 % av bostadens kostnad som måste finansieras via ett dyrare lån.
Istället för bottenlån / vanligt bolån så har du här ett lån utan säkerhet. Det är i princip ett helt vanligt privatlån som du måste ta. Om du köpte din bostad för 4 miljoner så skulle det innebära att 10 % är 400 000 kr, som du lånar i form av ett privatlån med klart dyrare ränta.
Om räntan för ett bolån just nu ligger på ca 1,5 – 1,7 % så ligger räntan för ett privatlån på som minst 3,25 – 3,5 % och för att få de allra lägsta räntorna behöver du också ha en riktigt bra ekonomi och kanske även gärna en medsökande. I annat fall kan du komma upp en bit högre.
Ett bolån kanske vid en första anblick låter väldigt billigt med sin låga ränta och låna återbetalningstid men du får inte glömma bort att du även har det dyrare privatlånet med en kortare återbetalningstid som kommer att göra dina månadskostnader högre.
För dem som har väldigt dåligt med sparade pengar och har svårt att skramla ihop pengar till de 5 % som minst behövs för kontantinsatsen kan alternativet vara att låna dessa i form av ett privatlån från en helt annan långivare. Detta blir då ytterligare ett dyrare lån som ökar på din månadskostnad.
Det är väldigt viktigt att du väger in såna här saker när du funderar på att köpa en bostad och att du då ser till att välja en bostad som verkligen passar din budget. Glöm inte bort att du kanske måste låna pengar utan säkerhet, som är klart dyrare än bolånet, vilket ökar på din kostnad varje månad. Du behöver ha lite vettiga marginaler i din ekonomi så att du vet att du klarar av att köpa den bostad som du vill ha.
Du som har små marginaler och lägre credit score
Ifall din ekonomi inte är helt på topp och ifall du t ex har ett lite sämre kreditbetyg hos exempelvis UC eller andra kreditupplysningsföretag bör tänka på att det kan bli ännu lite dyrare med ett lån för dig. För det första kanske du blir erbjuden en lägre belåningsgrad än den som har perfekt ekonomi. Kanske får du bara t ex 70 % istället för 80 % belåningsgrad, vilket innebär att du behöver större del av lånet i form av dyrt topplån.
När du ska ansöka om privatlån sen så är risken där också att du får en högre ränta just eftersom du har lite sämre kreditbetyg och då kan det hända att även det lånet blir dyrare än man kanske hade tänkt sig. Försök att tänka lite konservativt när du söker bostad och gapa inte över för mycket.
Visst vill man gärna ha en fin bostad men när ekonomin inte tillåter det så är det bättre att vara lite återhållsam och välja en prisnivå som man vet med säkerhet att man ska klara av. Då slipper man hamna på gränsen till vad ekonomin klarar och har en större trygghet. Detta kan vara ännu viktigare nu när amorteringskravet har blivit verklighet.
Bankerna brukar ha bra kalkyler för att räkna på total kostnad
Nu för tiden kan man ofta använda bankernas egna kalkyler för att räkna på hur mycket ett lån skulle kosta varje månad. Ifall du kontaktar banken kan de hjälpa dig att räkna på det hela och erbjuda dig en deal med både bottenlån och ett privatlån ifall det behövs.
Du kan vanligen själv också räkna på detta på Internet med hjälp av en kalkyl där du kan fylla i sådant som bostadens värde, belåningsgrad, del som du betalar kontant, del som du vill ha som lån utan säkerhet och även kanske driftkostnad för bostaden osv. Det gör att det blir ganska mycket enklare att se vad det kan hamna på när man köper en viss bostad.
Det enda som man kanske inte riktigt tänker på är just ifall man inte har råd till kontantinsatsen med sparpengarna och funderar på att låna pengar även för detta. Det är sällan några bolånekalkyler räknar in kostnaderna för ett sådant lån så det måste du i så fall lägga till själv när du göra dina uträkningar och försöker se ifall du har råd med en viss bostad.
