Såg att det finns en undersökning som visar på att unga gärna väljer bostäder som ligger utanför vad de egentligen har råd med. Studien handlade om att ungdomar fick välja bostad utifrån att de hade en månadslön på ett kommande jobb på 25 000 kr före skatt. Tyvärr verkar det som att en majoritet vill ha en bostad som är finare / dyrare än vad inkomsterna tillåter.
Detta fenomen gäller givetvis inte bara ungdomar utan det är ett allmänt problem att folk gärna vill leva över sina tillgångar. När det gäller bostad är det nog så att risken är ganska stor att folk går lite längre än de skulle göra med andra saker. Bostaden är mycket viktig för svenskarna både som statussymbol och som vår egen borg, där vill känna oss nöjda och glada.
Det hela byggs upp desto mer av att bostadsmarknaden har varit ganska stark och det är därmed dyrt att köpa bostad, speciellt i storstadsområden. Att köpa en bostad, även en liten etta, i Stockholm är till exempel svindyrt, för att använda ett enkelt ord.
Ska man sedan lägga till att de flesta vill bo i en mer attraktiv stadsdel och ha en lite finare, fräschare och större lägenhet så blir det så klart också så att priset snabbt drar iväg. Ännu mer i storstäderna men även i mindre städer.
Två grundläggande saker som är viktiga för att välja lagom dyr bostad
- Det gäller att se bostadskostnaden som en månadskostnad i första hand.
- Du måste ha en realistisk månadsbudget och se till att bostadens kostnad ryms inom denna budget.
Punk 1 – Gör om bostadskostnaden till en månadskostnad
Den första punkten tror jag i och för sig att många klarar av. Att köpa en bostad för t ex 2-3 miljoner skulle kännas ganska absurt om man skulle ha pengarna kontant och faktiskt betala ut en sådan summa från sitt konto. Då skulle det kännas jäkligt dyrt. Men eftersom det mesta är ett lån så blir det inte riktigt den känslan. Däremot omvandlar lånet kostnaden till en månadskostnad i och med att man måste betala ränta på bolånet varje månad plus betala in amorteringen.
Det kan nog tänkas att det här med att se bostadskostnaden som en månadskostnad både är bra och dåligt. Det är korrekt att göra det, för den del som är lån, men samtidigt för det med sig att man blir lite avtrubbad och inte förstår hur mycket pengar det faktiskt rör sig om. Man kanske lockas att köpa dyrare än man borde eftersom pengarna inte känns verkliga och 500 000 kr extra inte känns som en så stor summa.
Samtidigt är det viktigt att man tänker på detta på rätt sätt. När man betalar räntekostnad och amorterar varje månad så försvinner en viss summa pengar. Även om amorteringen är en investering på sikt så är det trots allt pengar som måste finnas på kontot i slutet på månaden och som ska ut varje månad. Det måste räknas med i budgeten.
Kan man tänka på rätt sätt så har man rätt förutsättningar för att kunna ta rätt beslut angående sitt bostadsköp. Men man måste då väga in punkt nummer två i beslutet och se till att göra det ordentligt.
Punkt 2 – Skapa en månadsbudget och få in din boendekostnad
Det finns flera typer av så kallade budgetar. En variant går ut på att kolla upp exakt vad du får in varje månad och vad du betalar ut varje månad för att få en överblick över din ekonomi. Den varianten kan vara bra som utgångspunkt för att hitta onödigt höga kostnader och för att leta efter sätt att spara pengar.
En annan variant handlar mer om att få en uppfattning om hur mycket pengar som går åt varje månad så att man kan avgöra hur stora marginaler man har och vad man eventuellt kan unna sig att göra eller köpa. Då handlar det kanske om ifall det går att lägga till ytterligare en månadskostnad till de befintliga kostnaderna eller om man kan öka sparandet osv.
När man ska köpa en bostad behöver man göra en ordentlig budget där man sedan lägger in den kommande kostnaden för nya bostaden, så att man kan se vad som är rimligt att betala för sin bostad. Givetvis måste man börja med att räkna lite på vad man faktiskt spenderar på saker och ting så att man får en så korrekt bild av sin månadsbudget som möjligt.
Det är marginalerna i denna budget som avgör vilken bostad du kan köpa. Allt handlar om vad du har för inkomster per månad, vad bostaden kommer att kosta varje månad samt vilka övriga utgifter du har som ska betalas varje månad. Det är här du måste sätta in din eventuella boendekostnad för att se om det är möjligt att ha råd utifrån din nuvarande inkomst.
Om du stoppar in bostadens kostnad(er) i din budget och du hamnar på minus så vet du att du har valt en för dyr bostad, så enkelt är det. Du bör också ha lite marginaler om något skulle ändra sig, t ex om räntan går upp, så att du vet att du klarar dig även om saker och ting blir lite dyrare.
Budget med räkneexempel
Om vi säger att du har en lön före skatt på 25 000 kr så går först skatten bort och du har sedan kvar säg 18 000 kr. Utgifter som du har och som ska med i din månadsbudget är t ex försäkringar, elförbrukning + elnät, bredband, värme / vatten om detta inte ingår (som det ofta gör i bostadsrätter), tv, bredband och mobiltelefon, matkostnader, bilkostnader eller annan transport, hygien, städ och andra nödvändiga hushållsprodukter, kläder, nöjen, träning samt sparande (viktigt att inte ta bort detta).
Olika personer har givetvis lite olika utgifter och i vissa fall har man värme och vatten, i andra fall inte och en del lägger mer pengar på en sak medan någon annan lägger mer på något annat. Det viktiga är att försöka få koll på vad man själv har för utgifter samt att räkna ut så gott det går vad man betalar för dessa per månad.
Vi gör ett mycket enkelt exempel nedan där vi räknar på att försöka köpa en bostadsrätt. Vi bortser ifrån kontantinsatsen. Man behöver ha 15 procent av köpeskillingen kontant (alltså ej går att låna) och det är pengar man helst ska ha sparade, vilket också kan påverka vilken bostad man kan köpa. Detta är dock något man ofta vet om man har eller inte har och kanske därför inte lika ofta missbedöms.
Alla utgifter nedan är påhittade och lite snabbt beräknade av mig, varför de kan vara fel och varierar givetvis mellan olika människor och beror på hur sparsam man är samt livsstil osv.
Inkomst – 18 000 kr efter skatt
Försäkringar – 350 kr
El – 400 kr
Värme / Vatten – 0 kr (ingår i bostadsrätt)
Tv – 150 kr
Bredband – 300 kr
Mobiltelefon – 200 kr
Transport – 800 kr
Mat och liknande – 3 000 kr
Övriga produkter – 200 kr
Träning – 300 kr
Kläder – 1 000 kr
Nöjen (fest osv) – 2 000 kr
Sparande – 2 000 kr
Övrigt
Totala utgifter exkl bostadskostnad = 11 000 kr
Totalt kvar att spendera = 7 000 kr
Enligt den här budgeten skulle du ha som mest 7 000 kr att lägga på ditt boende inklusive räntekostnader, amortering och avgift till föreningen, vilken kommer att tillkomma då jag tänker att personen i fråga ska köpa en bostadsrätt. Det är inte jättemycket när allt kommer omkring.
Analys av budgeten – har vi råd?
Om vi tänker oss att man tittar på en bostadsrätt som kostar 1,5 miljoner kronor så skulle detta innebära ett lån på 1 275 000 kr eftersom du måste betala 225 000 kr kontant (15 procent). Kontantinsatsen räknar jag nu med att personen i exemplet har sparat ihop redan.
Lånet skulle då kosta 2 125 kr i månaden om man fick en ränta på 2 procent. Detta är lite högre än vad snitträntorna ligger på idag men lägre än listräntorna, så jag tänker att det är ok som jämförelseränta. Den som är duktig på att förhandla med banken kan sänka räntan mer men jag vill inte räkna på bästa tänkbara scenario.
Normalt finns ett amorteringskrav som säger att man måste amortera minst 2 procent årligen så länge man har en belåningsgrad som överstiger 70 procent och det gör det för de flesta nya lån, speciellt för unga. Just nu är amorteringskravet borttaget med tanke på den ekonomiska kris vi genomgår, men jag räknar med amortering ändå. Detta för att amorteringskravet kan återkomma snart samt att det oavsett är bra att amortera på sitt lån.
Amorteringen för samma bostad skulle gå på ytterligare 2 125 kr per månad, vilket skulle göra att vi ligger på 4 250 kr totalt per månad. Vi kommer även ha en avgift till föreningen och den uppgår kanske till 4 000 kr. Vi låtsas att den gör det nu iaf, men det kan ju variera en hel del. Det skulle då innebära att vi totalt måste betala ut 8 250 kr per månad för denna bostadsrätt.
När du måste punga ut 8 250 kr men endast har 7 000 kr i din budget så blir det inte så bra. Givetvis kan du välja att snåla lite med saker för att få mer pengar. Du kan göra ett aktivt val att endast handla kläder för 500 kr per månad och kanske att äta billigare och spara 500 kr där samt dra ner på nöjen så att du endast spenderar 1 500 kr per månad på detta. Då skulle du ha 1 500 kr mer i din budget och nå upp till 8 500 kr.
Bättre hitta billigare bostad än snåla in orimligt mycket
Om du skulle tänka så innebär det dock också att du är tvungen att hålla din nya budget med utgifter som är lägre inom de områden där du vill spara in pengar. Om din första budget utgick ifrån vad du verkligen spenderar så kommer det innebära att du drar in på saker och snålar lite mer, och att du faktiskt måste tänka efter när du handlar så att du inte går över din maxgräns per månad. Annars kommer du gå back.
Att ta pengar från sparandet är inget jag rekommenderar. Du bör ha ett hälsosamt sparande! Lite till buffert om något skulle gå fel med din ekonomi och du får högre utgifter eller minskade inkomster. Och lite pengar som kan gå till t ex pension eller annat i framtiden. Så minska inte ner på den posten. Om du inte har något sparande till att börja med så bör du se över detta innan du börjar fundera på vad du har råd att köpa när det gäller bostad.
Att hitta en bostad inom gränsen
Vi säger att du inte hade tänkt att dra ner på dina utgifter märkbart eller göra om ditt liv speciellt mycket. Att du alltså har 7 300 kr per månad att röra dig med. Det ger ganska stora begränsningar när det gäller ditt bostadsköp. 4 000 kr i avgift till föreningen kommer inte att gå att göra så mycket med då det mycket väl kan hamna där, beroende på vilken bostadsrättsförening som du slutligen hamnar i.
Du kan med fördel leta efter föreningar / bostadsrätter som har lägre avgift för att spara in pengar i din bostadskalkyl men vi räknar med att den siffran står fast i vårt exempel i vilket fall. Då får du lite mer att välja på när du tittar på bostäder eftersom färre går bort på grudn av för dyr avgift. Det innebär att du som mest har 3 000 kr för ränta och amortering.
Skulle du vilja köpa en bostad som kostar 1 miljon istället för 1,5 miljoner så blir det 850 000 kr i lån efter kontantinsatsen och det blir då en räntekostnad på 1 416 kr per månad samt 1 416 kr i amortering per månad. Alltså totalt 2 832 kr. Det är under gränsen på 3 000 kr som du har att jobba med. Det innebär att du skulle kunna köpa en bostadsrätt för 1 miljon med avgift på 4 000 kr i månaden och ändå har aningen marginal kvar upp till din maxgräns.
Alla kalkyler ser olika ut och det går att fundera både hit och dit, spara pengar, räkna med lite olika räntesatser osv. Det handlar egentligen huvudsakligen om att förstå att man har en viss mängd pengar varje månad att röra sig med och att man måste hitta en bostad vars kostnader ryms inom de marginaler man har i ekonomin.
Värt att notera gällande bolån och val av bostad
Det kan vara intressant att veta att bankerna oftast räknar med en högre ränta när de tittar på din ekonomi för att avgöra hur mycket du kan få i lånelöfte. De kan t ex räkna på att din ekonomi måste klara 5-7 procents ränta om räntan just nu står i 2 procent. Detta för att din ekonomi ska klara även tuffare tider. Därför kan det tänkas att du inte får lånelöfte för lika mycket pengar som du själv tycker att du borde klara att låna enligt egen uträkning.
Om du har en sambo och ni ska köpa bostad tillsammans så kan ni slå ihop era inkomster och räkna på er ekonomi gemensamt. Det går att göra i er egen bostadskalkyl och månadsbudget givetvis men så räknar även banken när de ger er ett lånelöfte. Om ni båda har 25 000 kr i månadslön så har ni 50 000 kr tillsammans, vilket ger utrymme för större lån.
Historiskt sett har bostadsmarknaden gått upp och bostäderna har ökat i pris, så att man nästan har räknat med att kunna sälja dyrare än man köpt för efter några år. Detta är dock inget som är givet och om det skulle komma en sämre period så kan priserna gå ner. Lånen är dock alltid kvar och därmed kan det bli svårt att flytta om bostadspriserna har fallit mycket.
Man ska alltid vara lite försiktig med sitt bostadsköp och undvika att maxa lånen så att man verkligen ligger på gränsen till vad ekonomin klarar. Det är en risk och då kan bara små skillnader till det sämre göra att man får det svårt att gå ihop. Hyfsade marginaler och bra sparande är viktigt för att man ska ha en stabil och trygg ekonomi och då måste man helt enkelt välja en bostad som går att köpa utan att riskera ekonomin.
